Für offene Immobilienfonds gestalten sich die aktuellen Zeiten schwierig. Mittelabflüsse und der Preisdruck auf Immobilien setzen ihnen zu. Dennoch ist es falsch, die gesamte Branche abzuschreiben, wie Sonja Knorr, Fonds-Analystin bei Scope, betont. Trotz der Herausforderungen bieten offene Immobilienfonds weiterhin Möglichkeiten. Sie können ihre Liquidität durch Auszahlungen aus vorhandenen Geldbeständen sichern und den Schwerpunkt auf den Verkauf kleinerer, attraktiver Immobilien legen, während sie erstklassige Objekte in erstklassigen Lagen halten, um die Portfolioqualität aufrechtzuerhalten.
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Druck auf offene Immobilienfonds: Hohe Zinsen bremsen Transaktionsgeschehen
Derzeit sehen sich offene Immobilienfonds mit einer schwierigen Situation konfrontiert, da das hohe Leitzinsniveau die Branche beeinträchtigt. Die hohen Zinsen erschweren die Finanzierung von Immobilienkäufen und führen zu einem Rückgang des Transaktionsvolumens auf dem Markt. Als Folge davon werden die Immobilienpreise gedrückt, was wiederum Auswirkungen auf die Bewertungen der Immobilien in den Fondsportfolios hat. Die Fonds müssen daher kreative Lösungen finden, um ihre Liquidität zu sichern und attraktive Renditen zu erzielen.
Die hohen Zinsen haben einen negativen Einfluss auf den Handel mit Immobilien und führen zu einem Rückgang der Immobilienpreise. Dies wiederum wirkt sich auf die Bewertungen der Immobilien in den offenen Immobilienfonds aus. Gleichzeitig machen die hohen Zinsen alternative Anlageformen für Anleger attraktiver. Die Renditen von 3 bis 4% pro Jahr für Tages- oder Festgeld sind deutlich höher als die durchschnittliche Rendite offener Immobilienfonds. Zudem sind offene Immobilienfonds weniger liquide und weisen höhere Risiken auf.
Negative Entwicklung bei offenen Immobilienfonds setzt sich fort
In den letzten Monaten haben die offenen Immobilienfonds mit einer Situation zu kämpfen, in der die Mittelabflüsse die Zuflüsse übersteigen. Im November verzeichneten sie einen Verlust von 262 Mio. Euro. Diese negative Entwicklung setzte sich in den letzten fünf Monaten fort und wird voraussichtlich auch im Dezember anhalten. Es deutet sich an, dass die Fonds im Jahr 2024 insgesamt mit einem Netto-Mittelabfluss rechnen müssen, was seit über zehn Jahren nicht mehr der Fall war.
Um die Abflüsse zu bewältigen, können einige offene Immobilienfonds auf ihre Cash-Bestände zurückgreifen. Diese Cash-Bestände übersteigen oft die gesetzliche Mindestliquidität von 5% des Fondsvermögens. Aktuell liegt die Liquiditätsquote bei durchschnittlich 15,2%, was höher ist als in den Jahren 2021 und 2022. Insgesamt stehen den ausstiegswilligen Anlegern über alle offenen Immobilienfonds hinweg 18,3 Mrd. Euro zur Verfügung, um ihre Anteile auszahlen zu lassen.
Kleine Objekte gefragt: Immobilienverkäufe als Ausweg für Fonds
Fonds, die nicht genügend Liquidität haben, sind gezwungen, Immobilien zu verkaufen. Dabei haben Produkte, die kleinere Objekte im Wert von unter 100 Mio. Euro verkaufen können, einen Vorteil. Denn diese Immobilien ziehen mehr Käufer an, insbesondere Eigenkapitalinvestoren wie Family Offices, die an solchen Objekten interessiert sind. Diese Strategie ermöglicht den Fonds, ihre Liquidität zu erhalten und weiterhin attraktive Renditen zu erzielen.
Aktuell haben offene Immobilienfonds Schwierigkeiten, große Objekte aufgrund mangelnder Fremdfinanzierungsmöglichkeiten zu verkaufen. Allerdings ist dies keine dramatische Situation, da diese Objekte oft zu den wertvollsten im Portfolio gehören. Sie befinden sich in erstklassigen Lagen, sind modern und erfüllen die Anforderungen an Flexibilität und Nachhaltigkeit. Zudem generieren sie hohe Mieteinnahmen. Aus diesem Grund möchten die Fondsmanager diese Objekte behalten, um die Qualität des Portfolios zu erhalten.
Immobilien, die nicht mehr zukunftsfähig sind, werden derzeit zu deutlich reduzierten Preisen gehandelt. In Zukunft werden Transaktionen vor allem Immobilien mit einem Volumen von weniger als 100 Mio. Euro betreffen, die weiterhin gute Objekteigenschaften und Vermietungsparameter aufweisen. Bei diesen Objekten sollten die Preisnachlässe beim Verkauf geringer sein.
Offene Immobilienfonds: Renditen trotz Abflüssen sichern
Offene Immobilienfonds bieten trotz der aktuellen Herausforderungen interessante Chancen für Anleger. Durch die Möglichkeit, aus den vorhandenen Cash-Beständen ausstiegswillige Anleger auszuzahlen und den Schwerpunkt auf den Verkauf kleinerer, attraktiver Immobilien zu legen, können die Fonds ihre Liquidität sichern und weiterhin attraktive Renditen erzielen. Die Qualität des Portfolios wird dabei durch die sorgfältige Auswahl hochwertiger Immobilien in erstklassigen Lagen gewahrt. Obwohl die kommenden Jahre herausfordernd sein werden, ist ein pessimistischer Blick auf die offenen Immobilienfondsbranche nicht gerechtfertigt.
