Haus kaufen in Österreich als Deutscher: Hier sind die Preise am niedrigsten!

Würden Sie nicht gerne Freunde in Ihr Haus in Kärnten einladen? Doch das Projekt ‚Haus kaufen in Österreich‘ ist für Deutsche keine leichte Angelegenheit. Alles, was Sie vor dem Hauskauf wissen sollten, lesen Sie jetzt.

Die Deutschen kaufen bereits seit Langem Häuser in Österreich

Das Nachbarland Österreich ist des Deutschen liebstes Ziel für den Immobilienkauf. Gemäß der Deutschen Botschaft in Wien haben bereits 131.382 Deutsche ihren Hauptwohnsitz nach Wien verlagert. Ihren Zweitwohnsitz haben 77.122 Deutsche in die Donaumetropole gelegt. Wer jetzt schnell nachziehen möchte, wird überrascht sein. Der Immobilienkauf in Österreich ist kein Zuckerschlecken. Viele Bundesländer, viele Regelungen. Für Wohnungen, Baugrundstücke, land- und forstwirtschaftliche Liegenschaften gelten unterschiedliche Regelungen. Wie also ist mit dem Baulandgrundverkehr (Baugrundstücke) und dem grünen Grundverkehr (Objekte der Land- und Forstwirtschaft) umzugehen?

Wann ist Deutschen der Hauskauf in Österreich möglich?

Eine Immobilie in Österreich zu erwerben, wird theoretisch keinem Deutschen verwehrt. Das EU-Mitgliedsland Österreich lässt den Immobilienerwerb ohne Einschränkung zu. Ausgenommen sind landwirtschaftliche Immobilien. Diese können nicht frei erworben werden. Für Deutsche kommen beim Immobilienerwerb eine ganze Reihe von Fragen auf. In der Regel werden die Gedanken zunächst Richtung Steuer driften. Jedoch sind es Rechtsfragen, die einen in Bedrängnis bringen.

Das zweistufige Verfahren: Titel und Modus

In Österreich liefert das österreichische Recht den Rahmen für den Erwerb eines Hauses. Andere Rechtsordnungen können hier nicht angewendet werden. Der Schutz des Käufers steht für das österreichische Recht im Vordergrund. Der Kauf erfolgt in zwei Stufen. Sowohl Belastungen durch Dritte als auch der gutgläubige Erwerb sind Gefahren, vor denen der Käufer bewahrt werden soll.

• Schritt 1: das Verpflichtungsgeschäft bzw. der Titel

  Sobald beide Parteien das Verpflichtungsgeschäft abschließen, wird der Kauf des Hauses verbindlich niedergeschrieben. Der Verkäufer bewirkt damit jedoch noch keinen Übergang des Eigentums auf den Käufer. Hier werden ausschließlich die Rahmenbedingungen festgeschrieben. Auch ein Schenkungsvertrag ist üblich, wenn kein Kaufvertrag geschlossen wird.

• Stufe 2 des Kaufs: der Eigentumserwerb oder Modus

  Im Grundbuch bewirkt die Eintragung den Erwerb des Eigentums aus dem Kauf. Eine grundbuchfähige Urkunde ist hier die Voraussetzung. Die Unterschrift beider Parteien wird auf der Urkunde festgehalten. Die Beglaubigung der Unterschriften wird von einem Gericht oder von einem Notar vorgenommen. Der notarielle Kaufvertrag ist in Österreich nicht zwingend, in Deutschland schon.

Der Immobilienerwerb, die Genehmigungen und die Erklärungen

Der Erwerb einer Immobilie nach dem zweistufigen Verfahren wirkt zunächst einfach. Wären da nicht weitere Erklärungen, die Österreich vom Käufer aus Deutschland fordert.

• Erklärung beim Kauf eines Baugrundstücks

  Der Käufer eines Baugrundstücks muss erklären, dass er dieses zeitnah bebauen wird.

• Erklärung beim Kauf einer Bestandsimmobilie

  Der Käufer muss in der Erklärung versichern, die Immobilie nicht als Ferienwohnung zu nutzen.

Für Ausländer sind diese Erklärungen erforderlich

Für EU-Bürger gibt es für den Erwerb eines Hauses noch weitere Auflagen. Welche Behörde für die Erlangung der Bescheide und Genehmigungen zuständig ist, regelt fast jede Region Österreichs individuell, ebenso die Art der Erlangung. Die Eintragung des Erwerbs in das Grundbuch ist an das Vorliegen aller Dokumente geknüpft.

Suchen Sie einen Haupt- oder Freizeitwohnsitz in Österreich?

Das Verlagern des Hauptwohnsitzes nach Österreich begünstigt die Erfolgsaussichten bei den Genehmigungen. Die Genehmigungen werden hingegen nicht so einfach zu erlangen sein, wenn Sie die Immobilie als Zeitwohnsitz oder Ferienwohnsitz nutzen möchten. In dem Fall ist für einen Eintrag des Kaufs in das Grundbuch eine extra Zulassung für die Nutzung als Freizeitwohnsitz nötig. Dies ist der sogenannte Freizeitwohnsitzbescheid.

Was gibt es noch für Vorschriften im Baulandgrundverkehr?

Österreich ist darauf bedacht, in den bei Ausländern populären Regionen die Zunahme von Ferienwohnungen einzudämmen. Dem dienen an dieser Stelle zusätzliche Vorschriften für den Baulandgrundverkehr (Wohnungen und Baugrundstücke sind betroffen). Den Zweitwohnsitz in Österreich rücken diese Vorschriften für uns Deutsche in weite Ferne, obwohl sie sich mit dem EU-Recht vertragen. Sie gehen teils bis in die 70er Jahre zurück.

Neun Bundesländer – neun Landesraumordnungsgesetze

Die Bundesländer haben in Österreich die Regelung der Freizeitwohnsitze inne. Dies ist der Grund, warum sich die Gesetze in den neun Bundesländern unterscheiden. In den Bundesländern, die nahe bei Deutschland liegen, wird der Erwerb von Ferienhäusern limitiert. Die Zahl der Immobilienkäufe lag dort bereits in der Vergangenheit sehr hoch. Für Vorarlberg, Tirol und Salzburg haben die Deutschen eine Vorliebe entwickelt. Die Nutzung als Freizeitwohnsitz baut schnell große Hürden für den Erwerb einer Immobilie auf. Die Hindernisse zu überwinden, kann Jahre dauern. Gegen das geltende Gesetz verstößt, wer die Genehmigung nicht erhält und dennoch im erworbenen Haus seinen Ferienwohnsitz errichtet. Die Behörden können die Immobilie zwangsversteigern oder weitere Maßnahmen verhängen. Vor den Kauf eines Hauses in Österreich hat so der Staat für die Deutschen die Prüfung der nötigen Genehmigungen gesetzt.

An wen sollte man sich in Österreich wenden?

Der Standort der Immobilie bestimmt es: die Gemeinde vor Ort. Das Verzeichnis der Gemeinde kennt alle Freizeitwohnsitze. Weitere Freizeitwohnsitze bedürfen ihrer Genehmigung. Das Landesraumordnungsgesetz des Bundeslandes gibt der Gemeinde dabei den Handlungsspielraum vor.

Was ist ein Freizeitwohnsitz?

Vielfach ist genau dieser Begriff in den Landesraumordnungsgesetzen nicht exakt definiert. Das Gegenteil davon, den Hauptwohnsitz, grenzt das Gesetz umso klarer ab: es weiß sehr genau, was dieser nicht ist. Die Frage nach dem Mittelpunkt der Lebensbeziehungen verdeutlicht oft recht schnell die Nutzungsart der Immobilie. Wie die Immobilie tatsächlich genutzt wird, behält sich die Behörde jederzeit vor zu überprüfen. Es ist klar, dass dies in der Realität nur schwer umzusetzen sein wird. Meist erfolgt eine Überprüfung erst, wenn eine Anzeige erstattet wurde.

Der Erwerb der Immobilie als Freizeitwohnsitz kann Ärger ersparen und ist anzuraten. Wenn sich die Nutzung am Ende doch auf einen Hauptwohnsitz einpendelt, ist das nicht problematisch. So kollidiert man nicht mit dem Gesetz.

Österreich 2022: die erwartete Entwicklung der Immobilienpreise

Einen guten Überblick über die Preisentwicklung erhält man aus dem Preisspiegel der Wirtschaftskammer Österreich (WKO). Wir haben vor allem die Preistrends des vierten Quartals 2021 analysiert. Der Immobilienmarkt wird von folgenden Trends geprägt:

• In nur einem Jahr verteuerten sich die Preise für Wohnimmobilien in Österreich um 12,6%. Mit 10,4% lag die Preissteigerung im dritten Quartal 2021 ein Stück niedriger.
• Eine noch stärkere Steigerung der Preise erfuhren Einfamilienhäuser außerhalb von Wien. Deren Preise stiegen um 15,5%. Das dritte Quartal 2021 brachte es dagegen nur auf eine Steigerung von 10,4%.
• Eine Steigerung von immerhin 14,5% erzielten gebrauchte Wohnungen außerhalb Wiens. Gemäßigtere 11,8% Steigerung wurden noch im dritten Quartal 2021 ermittelt.
• Die Preissteigerungen für Immobilien in Wien selbst fielen niedriger aus als im Umland. In Wien lag die Preissteigerung im dritten und vierten Quartal 2021 bei 10,2% bzw. 11,3% im Gegensatz zu 10,6% bzw. 13,9% außerhalb Wiens.
• Der Preisanstieg fiel am Neubauwohnungsmarkt geringer aus. Um 9,9% bzw. 10,6% stiegen die Preise in Wien im dritten und viertel Quartal. Außerhalb Wiens waren es 9,5% bzw. 10,8%.

Die Zinsen für Immobilienkredite ist noch immer sehr niedrig. Dadurch bleibt der Erwerb einer Immobilie auch bei einer Mietrendite unterhalb von 4% als Geldanlage noch attraktiv.

Preisentwicklung nach dem Wohnimmobilienpreisindex Österreich für Objekte ‚in Wien‘

Preisentwicklung nach dem Wohnimmobilienpreisindex Österreich für Objekte ‚außerhalb von Wien‘

Außerhalb von Wien war eine deutlich stärkere Verteuerung zu bemerken. Das Preisniveau lag dort für Jahre sehr viel niedriger als in Wien selbst.

Mit diesen Preistrends muss man in 2022 in Österreich rechnen

Noch immer wird die Nachfrage stärker steigen als das Angebot. Dies dürfte erhebliche Preissteigerungen mit sich bringen. Die Inflationsrate im Jahr 2022 wird über der Steigerung der frei vereinbaren neuen Mietabschlüsse liegen. Besonders stark werden Wohnimmobilien in Einzellagen, Baugrundstücke, Wochenendhäuser und Einfamilienhäuser nachgefragt werden. Es sind vorzugsweise Immobilien fern der Innenstädte.

Beliebte Immobilienportale in Österreich: hier die Top 10

• FindMyHome.at

  Die Bewertungen für Anbieter auf FindMyHome.at geben einen ersten Eindruck. Das gibt mehr Transparenz. Für die besten Anbieter hält FindMyHome.at die Auszeichnung ‚Qualitätsmakler‘ bereit. Seit 2001 gibt es FindMyHome.at bereits.

  Im Web: www.findmyhome.at

• Der Standard

  Wer kein Angebot zu seinen Interessen mehr verpassen möchte, der kann sich auf derStandard.at vom Suchagenten informieren lassen, wenn neue Immobilien erscheinen, die zu den eigenen Wünschen passen. Für Immobiliensuchende gibt es noch mehr: Checklisten, Tipps und spezielle Dienste helfen.

  Im Web: immobilien.derstandard.at

• Mietguru.at

  Viele außergewöhnliche Angebote von Immobilien Österreichs bietet das Portal Mietguru.at. Die Immobilie des Tages steht auf Mietguru.at für 24 Stunden im Mittelpunkt.

  Im Web: www.mietguru.at

• Willhaben.at

  Zu den offerierten Immobilien findet man auf Willhaben.at auch ein Anbieterverzeichnis mit Bauträgern, Maklern und Herstellern von Fertighäusern. Mit über 1.000 Immobilien offeriert Willhaben.at ein umfangreiches Portfolio zur Pacht, Miete und zum Kauf.

  Im Web: www.willhaben.at

• Wohnnet.at

  Wer der Erste sein möchte, der von der neu inserierten Traumimmobilie erfährt, kann sich auf Wohnnet.at per E-Mail benachrichtigen lassen. Von Wochenendhaus bis zur Eigentumswohnung in Wien findet man hier angesagte Wohnobjekte.

  Im Web: www.wohnnet.at

• Immobilienscout24.at

  Zu den Immobilienangeboten findet man auf Immobilienscout24.at auch viele Ratgeber. Stolperfallen im Mietrecht und beim Hauskauf werden aufgedeckt, gesetzliche Neuerungen werden direkt besprochen.

  Im Web: www.immobilienscout24.at

• Flatbee.at

  Immobilienkauf ohne Provision? Das ist das Special der Plattform Flatbee.at. Die besten Angebot vergleichen – das bietet Flatbee.at. Denn nach der Suche ist vor dem Vergleich. Einen schnellen Überblick über Märkte und preise bietet das Preisbarometer.

  Im Web: www.flatbee.at

• Alle-gemeinsam.at

  Die unabhängige Immobilienplattform fühlt sich Bauträgern, Maklern und Privatpersonen verpflichtet. Immobilien können auf Alle-gemeinsam.at kostenfrei inseriert werden. Dieses Angebot steht privaten Immobilienbesitzern offen.

  Im Web: www.alle-gemeinsam.at

• Immosuchmaschine.at

  Nach Region und nach Bundesland lassen sich die Immobilienangebote auf Immosuchmaschine.at filtern. Auch eine Suche nach Kategorie ist möglich. Ein Haus in Bregenz oder die perfekte Wohnung in Wien werden mit den Filtern auf Immosuchmaschine.at schnell und gezielt gefunden.

  Im Web: www.immosuchmaschine.at

Häufige Fragen

Kann man als Deutscher in Österreich ein Haus kaufen?

Immobilien können in Österreich auch von Deutschen erworben werden. Die EU-Mitgliedschaft Österreich sichert dies. Lediglich landwirtschaftliche Immobilien in Österreich sind hiervon ausgeschlossen.

Was muss ich beachten wenn ich in Österreich ein Haus kaufe?

Das österreichische Recht ist die Grundlage für den Hauskauf in Österreich. Dieses sieht eine Zweistufigkeit vor. Erster Schritt: Verkäufer und Käufer schließen im Rahmen eines Verpflichtungsgeschäfts (Titel) den Kaufvertrag. Der Eintrag des Erwerbs der Immobilie in das Grundbuch vollzieht sich in einem zweiten Schritt. Dies wird als Eigentumserwerb oder auch Modus bezeichnet.

Was kosten Immobilien in Österreich?

Der Preis-Trend für Immobilien in Österreich zeigt nach oben. Mit Blick auf die vergangenen Jahre ist nun etwa ein Drittel mehr einzuplanen. Im Jahr 2018 lag der Preis im Mittel bei etwa 241.000 Euro. Blickt man weiter zurück ergibt sich eine Steigerung von 7 % zum Vorjahr und eine Steigerung von sogar 30,6 % zu fünf Jahren vorher.

Kann man in Österreich eine Wohnung kaufen?

Grundsätzlich können Deutsche in Österreich eine Wohnung oder ein Haus kaufen. Als Mitglied der EU ist Österreich hierfür offen. Eine zusätzliche Erleichterung brachte die Wohnimmobilienkreditrichtlinie von 2016, die den Kauf von Immobilien und auch das grenzüberschreitende Kreditgeschäft berührt.

Wie teuer ist ein Haus in Österreich?

Für eine Wohnung ab 130 qm muss man in der inneren City von Wien mit 25.851 Euro pro Quadratmeter rechnen. Ein Blick in die Donaustadt bzw. den Wiener 22. Bezirk ergibt einen Quadratmeterpreis von 6.629 Euro für eine 50 qm Wohnung Der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter liegt in Klagenfurt dagegen bei 3.527 Euro (Quelle: immopreise.at).

Sind Immobilien in Österreich günstiger?

Die Kaufkraftdaten des Marktforschungsinstituts GfK zeigen: Die durchschnittliche Miete für eine Wohnung mit 80 qm liegt in Wien bei ca. 12.300 Euro pro Jahr. In München liegt die Jahresmiete bei etwa 14.800 Euro. Die Kaufkraft die Münchner ist allerdings auch höher. Aus diesem Grund geben Wiener wie Münchner ca. 55 % Ihres Jahresnetto-Gehalts für die Miete aus.

Was kosten Immobilien in Österreich?

Die Immobilienpreise in Österreich erreichen bis zu 25.851 Euro/qm. Das kostet z.B. eine Wiener Wohnung (Innere Stadt) ab 130 qm. So viel zahlt man nicht überall. In anderen Bezirken beträgt er Preis pro Quadratmeter weniger. Ein Vergleich mit dem Wiener 22. Bezirk (Donaustadt) zeigt einen Preis von 6.629 Euro/qm für eine Wohnung von 50 qm.